Bagi mereka yang dah biasa dalam ‘permainan’ hartanah ni, mungkin anda dah biasa dengar terma refinancing rumah. Tapi untuk mereka yang fresh, atau pernah dengar tapi tak faham, mesti tertanya-tanya apa yang dimaksudkan dengan refinance atau pembiayaan semula ni?
Refinance ni adalah penukaran pinjaman perumahan anda yang dah sedia ada kepada satu pinjaman baru; tertakluk pada terma dan syarat berlainan dari bank yang sama dengan sebelum ni atau bank berlainan.
Untuk apa orang refinance rumah ni? Banyak sebab; antaranya nak satukan hutang, nak dapatkan interest rate yang lebih baik atau nak cash out duit dari nilai hartanah yang baru. Lain orang lain matlamatnya.
Jenis refinance yang paling ramai orang buat adalah yang boleh mendatangkan wang tambahan pada individu tersebut; macam kami cakap tadi – cash out.
Kalau anda dah pernah beli hartanah sebelum ni, refinance akan membolehkan anda buat pinjaman baru hingga 90% daripada nilai keseluruhan semasa hartanah tersebut.
Contohnya anda beli rumah harga RM 300,000 dalam 10 tahun lepas. Lepas tu katalah nilainya naik hari ini sampai RM 500,000. Margin tertinggi pinjaman yang anda boleh dapat jika buat refinancing adalah 90% dari RM 500,000 adalah RM 180,000.
[(90% dari RM 500,000 = RM 450,000) – (90% dari RM 300,000 = RM 270,000) = RM 180,000]
Dengan RM 180,000 yang mereka peroleh, bolehlah digunakan untuk bayar hutang jahat; langsai duit kereta, kad kredit dan macam-macam hutang lagi. Jadi adakah manfaat refinancing ni hanya terletak pada orang yang nak bayar hutang je? Tak semestinya?
Strategi refinancing ini bersesuaian dengan beberapa jenis masalah orang; yang nak kurangkan faedah rumah, nak bayar hutang, macam-macamlah. Jom kita tengok satu persatu manfaat refinancing ni.
1. Kurangkan interest rate pinjaman rumah sedia ada.
Untuk buat refinancing, anda perlu rajinkan diri sikit untuk survey berbagai jenis bank dan dapatkan tawaran yang paling baik. Cari bank yang tawarkan kadar asas yang lebih baik berbanding pinjaman anda sebelum ini; jadi tak adalah tiap-tiap bulan tu sakit nak tanggung interest walaupun OPR naik berkali-kali dalam masa setahun.
2. Tambah tempoh pinjaman.
Mesti ada yang tertanya-tanya, macam mana pulak dia jadi manfaat bila pinjaman jadi lebih panjang? Tapi perkara ni sangat relevan untuk mereka yang terpaksa tanggung komitmen bulanan tinggi.
Pelan refinance dengan tempoh pinjaman yang lebih panjang (debt stretch) akan menjadikan anda bayar ansuran bulanan yang lebih kecil, jadi anda dah tak perlu pening kepala bila duit rumah anda tu dulu memakan jumlah yang besar dari gaji anda. Dengan komitmen yang lebih rendah, anda bolehlah gunakan baki tu untuk kegunaan peribadi atau tambah savings.
3. Penyatuan hutang (debt consolidation)
Melalui refinancing juga, anda boleh satukan hutang-hutang yang berbeza (kereta, kad kredit, personal loan) dan menjadikan anda hanya bayar satu komitmen saja setiap bulan; bayaran ansuran rumah.
Ada bank yang menawarkan pembiayaan semula rumah dengan menyatukan hutang lain, dan ia akan diselesaikan oleh pemberi pinjaman. Seterusnya anda hanya perlu bayar installment rumah yang anda dah refinance tu saja.
4. Buat modal renovation rumah Lepas refinance hartanah anda, ada kemungkinan yang anda akan dapat cashback. Jadi kebanyakkan orang akan gunakan cashback tersebut untuk membuat ubahsuai terhadap hartanah pelaburannya. Barulah harga pasaran rumah boleh naik! Tapi ada juga orang yang manfaatkan cashback tersebut untuk bayar hutang jahat kerana kesempitan komitmen. Ikut keperluan masing-masing.
Untuk buat refinancing, ada beberapa langkah asas yang anda perlu buat. Yang ini kita cerita asas je, untuk lebih detail tu tertakluk pada institusi bank yang anda akan pergi nanti.
Pertama, anda kena hubungi dulu pegawai bank atau institusi kewangan dan tanya pakej refinancing yang mereka tawarkan. Kemudian, kaji semua terma dan syarat yang mereka tetapkan; terutama sekali bab kadar faedah dan ansuran bulanan.
Seterusnya, hantar dokumen berkaitan macam EPF, butiran gaji, butiran hartanah dan lain-lain. Jurunilai akan dilantik untuk datang dan semak nilai rumah anda nanti. Bank kemudiannya akan proses permohonan anda selama 7 hari bekerja.
Bila permohonan anda dah diluluskan, surat tawaran (letter of offer) akan dikeluarkan untuk anda. Di sini anda perlu lantik peguam untuk uruskan yang seterusnya, termasuk selesaikan baki pinjaman dan tebus hartanah anda. Proses ini akan ambil masa selama 1 bulan.
Peguam kemudiannya akan maklumkan bila proses tebus hartanah anda selesai, dan sekarang anda dah ada gadai janji baru untuk rumah anda.
Walau bagaimanapun, bukan semua orang ada kepentingan untuk buat refinancing ni sebenarnya. Untuk sesetengah orang, refinancing akan bawa lebih banyak kekurangan berbanding manfaat. Contohnya dalam keadaan kos refinancing itu sendiri (termasuk yuran pemprosesan bank, bayaran guaman, duti setem dan lain-lain) adalah sangat tinggi sampaikan dah nak par atau lebih banyak dari cashback yang anda bakal dapat. Kalau macam tu ceritanya, lagi baik kalau tak refinance langsunglah. Dalam situasi lain, ada juga yang buat refinancing untuk memendekkan tempoh pinjamannya. Tapi jika keadaan kewangan kita tak stabil dan masih dikelilingi hutang dan komitmen, maka tak perlu kot nak runsing dulu nak pendekkan tempoh pinjaman tu, sebab belum tentu kita akan mampu bayar installment bulanan tinggi tu tanpa perlu berjimat di tengah bulan. Proses refinancing ini juga akan memakan masa yang agak lama, jadi untuk anda yang perlukan cashback dalam masa segera, ia mungkin kurang sesuai untuk anda. Kalau proses anda tak ada masalah, biasanya akan ambil masa dalam 3 hingga 5 bulan. Tapi kalau ada isu lain, akan jadi lagi lama dari tempoh tersebut. 
Di FAR Capital, kami tak menghalang klien kami untuk membuat pembiayaan semula, malah kami siap sarankan lagi dalam beberapa situasi mereka. Ini kerana mengambil cashback dari refinancing ni ibarat serampang dua mata; boleh jadi baik dan boleh jadi tidak.
Semuanya bergantung pada situasi klien kami sendiri. Pernah saja klien kami ada yang hampir stuck dengan AKPK, tapi selepas disarankan untuk buat refinancing, hutang jahatnya berkurang dan kini hidup lebih selesa.
Tapi kena tahu juga, di FAR Capital ni bukan kami guna teknik refinance semata je untuk bantu orang ramai settlekan hutang jahat. Ada juga cara macam mana kita nak bagi orang lain bayarkan rumah yang kita beli. Ada juga cara macam mana nak beli kereta dan melancong luar negara secara percuma je.
Senang cerita; refinancing adalah satu solusi, tapi bukan jalan keluar untuk semua masalah. Dengan keperluan yang berbeza, kami juga tawarkan solusi yang berbeza. Dan kalau anda berminat nak tahu macam mana anda boleh roll balik duit installment rumah anda tanpa perlu keluar dari poket sendiri, jom daftar webinar kami melalui PAUTAN INI. Kat sana kami akan ajar banyak lagi ilmu mahal secara PERCUMA je!
