SELALU NAMPAK PASAL 7 KRITERIA NI, TAPI TAK FAHAM SANGAT
Untuk anda yang dah lama follow media sosial FAR Capital atau Faizul Ridzuan, dah daftar jadi klien, mungkin di waktu sekarang ni 7 kriteria tu anda dah boleh buat pejam mata je. Dah khatam habis dari awal-awal masuk dulu, kan?
Tapi kalau anda pertama kali dengar pasal 7 kriteria hartanah ni, atau sebelum ni pernah dengar tapi tak berapa nak faham sangat, atau mungkin pernah nampak iklan kami di mana-mana, kat sini kita akan huraikan satu-satu.
Basically, 7 kriteria ini adalah guidance lengkap kepada rumah apa yang anda patut beli untuk maksimumkan keuntungan anda dalam property investment. Dengan kriteria ini, boleh jadi anda dapat penyewa tak sampai seminggu pun lepas dapat kunci. Apa yang datang selepas tu? Dah tentulah positive cash flow.
Walaupun tak 100%, boleh dikatakan 7 kriteria ini akan cover hampir semua lubuk yang ada. Jika anda faham betul-betul setiap satu darinya, kami yakin anda akan dapat kawal risiko itu sebaiknya. Jom tengok satu per satu.
Adakah dengan 7 kriteria ni hartanah yang kita beli tu akan kalis risiko 100%? Seperti manusia, rumah pun tak ada yang sempurna. Mesti akan ada beberapa sudut yang akan jadi risiko. Nama saja pelaburan, kan?
Kalau anda nak tahu satu perkara menarik, FAR Capital hanya akan beli property baru instead of subsale sejak 2018.
Tapi majoriti orang kita ni masih ramai yang lebih prefer untuk beli subsale. Sebab apa? Sebab rumahnya dah siap, benda pun dah nampak. Kebarangkalian nak jadi terbengkalai tu memang tak ada lah.
Jadi bila waktunya yang anda patut pilih rumah baru berbanding rumah lama? Premium rumah lama dan rumah baru ni biasanya beza sekurang-kurangnya 30%. Tapi, kalau anda boleh dapat yang berbeza premium 30% ke bawah, jangan hesitate untuk beli yang baru.
Contoh kalau kita nak beli kondo di kawasan Bangsar dan ada dua pilihan; rumah baru atau rumah lama dan bezanya dalam RM100,000 macam tu, maka pilihlah yang baru.
Mungkin benda ni dengar macam simple, tapi dah beribu orang tersalah langkah beli rumah yang jauh lebih mahal dari nilai yang orang sanggup bayar; lama-lama nak jual balik pun rugi, bagi sewa pun asyik negative cash flow. Benda ini yang kita nak elak.
Setiap kawasan adalah terletak pada tier yang berlainan. Macam mana FAR Capital tentukan tier ni? Contoh macam kalau di Lembah Klang ni saja, kita akan tentukan tier tu berdasarkan income, harga rumah dan spending habits oleh masyarakat di kawasan tersebut.
Ketiga-tiga faktor ini; katalah di kawasan Damansara dan Bangi, kedua-duanya dah pasti tak sama, kan? Sebab itu kita divide kepada tiga tier; iaitu Tier 1, Tier 2 dan Tier 3.
Namun walaupun dalam kawasan bandar, tak semestinya kita akan letakkan kawasan itu kepada Tier 1. Macam kami cakap tadi, ikut 3 faktor utama tu.
Apa yang kita nak buat di sini berdasarkan permainan tier ni adalah kita tak nak tersalah beli rumah dengan nilai tier yang lebih tinggi. Contoh kita nak beli rumah di kawasan Tier 2, yang mana sepatutnya harga lebih rendah, tapi ia dijual dengan harga Tier 1. Macam tu kita tak nak lah. Rugi kalau nak jual balik nanti!
Siapa kata vaksin je ada booster? Beli property baru pun ada booster yang boleh lonjakkan harga dia, tau.
Lagi banyak booster yang property itu ada, lebih baik. Ini kerana harga rumah tu akan melonjak jauh lebih tinggi dari yang masa kita mula-mula beli, dan orang ramai akan berpusu-pusu nak sewa dengan kita.
Jadi apa itu booster hartanah? Kita boleh bahagikan booster hartanah ni pada tiga.
Pertama, booster infrastruktur; dekat dengan lebuh raya, dekat dengan MRT/LRT dan public transport lain. Bagi mereka yang nak melabur, rumah yang berdekatan dengan LRT ini memang akan dapat demand yang tinggi sebab senang untuk penduduknya pergi mana-mana, lebih-lebih lagi penyewa yang tak bawa transport sendiri.
Dalam kita nak melabur tu, kena tahu juga supply dan demand di kawasan tu macam mana. Ini kerana kita tak nak beli hartanah di mana supply yang ada untuk bakal penyewa tu berlambak-lambak sampai dah oversupply, sampai dah terlampau bervariasi harga sewaan yang ditawarkan.
Supply yang ada pada satu kawasan perlulah menepati usage dan jobs creation supaya ia tak jadi oversupply.
Usage – ramai atau tak orang yang akan perlukan rumah di sekitar kawasan yang anda nak beli tu?
Jobs creation – adakah peluang pekerjaan di kawasan yang anda nak beli tu menepati supply yang sedia ada?
Kalau hari ini kita dapat anak, kita tak bolehlah nak expect yang esok lusa anak kita dah boleh pergi sekolah, pergi kerja, kan?
Demikianlah poin kematangan satu rumah, amat penting untuk kita expect bila hartanah yang kita beli tu akan boleh bagi kita pulangan yang berbaloi (breakeven atau positive cash flow). Macam di FAR Capital, kami seboleh-bolehnya akan cari hartanah yang kita tak perlu tunggu sampai 5 tahun ke atas untuk capai tempoh matangnya.
Selain itu, booster juga akan tentukan tempoh matang hartanah. Akan ada booster yang akan ambil masa yang lebih lama dari yang lain.
Contohnya MRT yang masih dalam tempoh pembinaan; bakal disiapkan dalam tempoh 1-2 tahun lagi, maka lambat sikitlah rumah kita akan capai tempoh matang.
