Untuk anda yang dah lama follow media sosial FAR Capital atau Faizul Ridzuan, dah daftar jadi klien, mungkin di waktu sekarang ni 7 kriteria tu anda dah boleh buat pejam mata je. Dah khatam habis dari awal-awal masuk dulu, kan?
Tapi kalau anda pertama kali dengar pasal 7 kriteria hartanah ni, atau sebelum ni pernah dengar tapi tak berapa nak faham sangat, atau mungkin pernah nampak iklan kami di mana-mana, kat sini kita akan huraikan satu-satu.
Basically, 7 kriteria ini adalah guidance lengkap kepada rumah apa yang anda patut beli untuk maksimumkan keuntungan anda dalam property investment. Dengan kriteria ini, boleh jadi anda dapat penyewa tak sampai seminggu pun lepas dapat kunci. Apa yang datang selepas tu? Dah tentulah positive cash flow.
Walaupun tak 100%, boleh dikatakan 7 kriteria ini akan cover hampir semua lubuk yang ada. Jika anda faham betul-betul setiap satu darinya, kami yakin anda akan dapat kawal risiko itu sebaiknya. Jom tengok satu per satu.
Adakah dengan 7 kriteria ni hartanah yang kita beli tu akan kalis risiko 100%? Seperti manusia, rumah pun tak ada yang sempurna. Mesti akan ada beberapa sudut yang akan jadi risiko. Nama saja pelaburan, kan?
1. BARU VS LAMA
Kalau anda nak tahu satu perkara menarik, FAR Capital hanya akan beli property baru instead of subsale sejak 2018.
Tapi majoriti orang kita ni masih ramai yang lebih prefer untuk beli subsale. Sebab apa? Sebab rumahnya dah siap, benda pun dah nampak. Kebarangkalian nak jadi terbengkalai tu memang tak ada lah.
Jadi bila waktunya yang anda patut pilih rumah baru berbanding rumah lama? Premium rumah lama dan rumah baru ni biasanya beza sekurang-kurangnya 30%. Tapi, kalau anda boleh dapat yang berbeza premium 30% ke bawah, jangan hesitate untuk beli yang baru.
Contoh kalau kita nak beli kondo di kawasan Bangsar dan ada dua pilihan; rumah baru atau rumah lama dan bezanya dalam RM100,000 macam tu, maka pilihlah yang baru.
Kenapa kena pilih yang baru? Sebab jika dibeli dengan harga yang betul, tak mustahil kita akan dapat capital gain yang berganda lebih tinggi dari harga dibeli. Lagi satu, kalau kita nak buat investment, orang akan lebih pilih rumah lama atau rumah baru? Of course lah rumah baru, kan?
2. MEDIAN Median ni adalah harga pertengahan, harga yang orang sanggup bayar untuk beli hartanah di kawasan itu. Ini adalah life hack macam mana anda boleh ‘ramal’ masa depan hartanah tu dalam 5 hingga 7 tahun akan datang. Katalah harga median di satu kawasan tu adalah sekitar RM600,000, tapi kita pergi beli rumah dengan harga RM1 juta. Dah confirm-confirm kita akan terciduk dan rugi, kan?
Mungkin benda ni dengar macam simple, tapi dah beribu orang tersalah langkah beli rumah yang jauh lebih mahal dari nilai yang orang sanggup bayar; lama-lama nak jual balik pun rugi, bagi sewa pun asyik negative cash flow. Benda ini yang kita nak elak.
3. TIER
Setiap kawasan adalah terletak pada tier yang berlainan. Macam mana FAR Capital tentukan tier ni? Contoh macam kalau di Lembah Klang ni saja, kita akan tentukan tier tu berdasarkan income, harga rumah dan spending habits oleh masyarakat di kawasan tersebut.
Ketiga-tiga faktor ini; katalah di kawasan Damansara dan Bangi, kedua-duanya dah pasti tak sama, kan? Sebab itu kita divide kepada tiga tier; iaitu Tier 1, Tier 2 dan Tier 3.
Namun walaupun dalam kawasan bandar, tak semestinya kita akan letakkan kawasan itu kepada Tier 1. Macam kami cakap tadi, ikut 3 faktor utama tu.
Apa yang kita nak buat di sini berdasarkan permainan tier ni adalah kita tak nak tersalah beli rumah dengan nilai tier yang lebih tinggi. Contoh kita nak beli rumah di kawasan Tier 2, yang mana sepatutnya harga lebih rendah, tapi ia dijual dengan harga Tier 1. Macam tu kita tak nak lah. Rugi kalau nak jual balik nanti!
4. BOOSTER
Siapa kata vaksin je ada booster? Beli property baru pun ada booster yang boleh lonjakkan harga dia, tau.
Lagi banyak booster yang property itu ada, lebih baik. Ini kerana harga rumah tu akan melonjak jauh lebih tinggi dari yang masa kita mula-mula beli, dan orang ramai akan berpusu-pusu nak sewa dengan kita.
Jadi apa itu booster hartanah? Kita boleh bahagikan booster hartanah ni pada tiga.
Pertama, booster infrastruktur; dekat dengan lebuh raya, dekat dengan MRT/LRT dan public transport lain. Bagi mereka yang nak melabur, rumah yang berdekatan dengan LRT ini memang akan dapat demand yang tinggi sebab senang untuk penduduknya pergi mana-mana, lebih-lebih lagi penyewa yang tak bawa transport sendiri.
Kedua, booster komersial; dekat dengan pusat beli belah, pasar raya, kawasan kedai dan banyak lagi. Beli rumah berhampiran mall akan naikkan value rumah yang kita beli, dan kita boleh buat banyak strategi sewaan dengan adanya booster komersialnya. Contohnya macam Airbnb. Ketiga, booster populasi; dekat dengan hospital, universiti dan kawasan pejabat. Jenis ini memang akan dapat demand yang sangat tinggi dalam kalangan orang bekerja; mungkin dari luar bandar kerja di KL. 
5. SUPPLY
Dalam kita nak melabur tu, kena tahu juga supply dan demand di kawasan tu macam mana. Ini kerana kita tak nak beli hartanah di mana supply yang ada untuk bakal penyewa tu berlambak-lambak sampai dah oversupply, sampai dah terlampau bervariasi harga sewaan yang ditawarkan.
Supply yang ada pada satu kawasan perlulah menepati usage dan jobs creation supaya ia tak jadi oversupply.
Usage – ramai atau tak orang yang akan perlukan rumah di sekitar kawasan yang anda nak beli tu?
Jobs creation – adakah peluang pekerjaan di kawasan yang anda nak beli tu menepati supply yang sedia ada?
Bila anda dah faham supply, maka anda bolehlah faham hartanah mana yang sesuai untuk invest dan hartanah mana yang anda kena elak. 6. MATURITY POINT
Kalau hari ini kita dapat anak, kita tak bolehlah nak expect yang esok lusa anak kita dah boleh pergi sekolah, pergi kerja, kan?
Demikianlah poin kematangan satu rumah, amat penting untuk kita expect bila hartanah yang kita beli tu akan boleh bagi kita pulangan yang berbaloi (breakeven atau positive cash flow). Macam di FAR Capital, kami seboleh-bolehnya akan cari hartanah yang kita tak perlu tunggu sampai 5 tahun ke atas untuk capai tempoh matangnya.
Selain itu, booster juga akan tentukan tempoh matang hartanah. Akan ada booster yang akan ambil masa yang lebih lama dari yang lain.
Contohnya MRT yang masih dalam tempoh pembinaan; bakal disiapkan dalam tempoh 1-2 tahun lagi, maka lambat sikitlah rumah kita akan capai tempoh matang.
7. PELBAGAI PILIHAN SEWAAN (MRO) Benda ni pun sangat, sangat penting untuk tahu sebelum anda decide untuk beli rumah pelaburan. Dengan hartanah yang anda beli tu, berapa strategi sewaan yang anda boleh guna untuk maximize kan positive cash flow? Ada dua golden rule di sini yang anda kena ingat. Pertama, kalau hartanah yang anda beli tu hanya ada SATU jenis strategi saja yang boleh digunakan, maka boleh kata hartanah yang anda beli itu adalah risky, agak bahaya. Kedua, JANGAN sesekali beli hartanah yang anda tak boleh cover sekurang-kurangnya 70% dari bayaran installment bulanan jika anda gunakan kaedah sewaan yang NORMAL. Kalau anda nak tahu, ada banyak lagi strategi sewaan yang anda boleh buat instead of sewa biasa je. Ada 8 kesemuanya, tapi yang itu kita akan cover nanti InsyaAllah. Jadi pastikan rumah yang anda beli tu bukan saja ada plan A, tapi ada juga plan B, C, D dan E. *** Semoga perkongsian kami ini akan bermanfaat untuk anda, lagi-lagi yang baru nak beli rumah pertama atau nak beli rumah pelaburan. Cumanya kalau anda nak tahu, ilmu 7 kriteria ni hanyalah kurang 10% dari ilmu keseluruhan yang kami tawarkan di FAR Capital. Anda boleh berjaya dengan 7 kriteria, tapi anda juga akan perlukan guidance yang menyeluruh untuk terus WIN dalam pelaburan hartanah. Nak tahu lebih lanjut? Jom daftar on-demand webinar kami di PAUTAN INI. Percuma je, dan akan bermanfaat untuk semua orang, insyaAllah.
